北京楼市:链条的崩裂
今日东方 

北京的钱太好赚了,一位在记者所住小区做小商品生意的温州人说。这句话对北京房地产市场同样适用。所以迟至今天,仍有那么多的外来投资者涌到北京地产市场来掘金。他们和记者一样都很关心,北京市场究竟还能挺多久? 

  地皮的价值 

  胡润为《福布斯》编制的2002中国大陆前100名富豪中,有47位从事房地产投资开发。其中以卓达集团“闻名”的原石家庄某报记者杨卓舒排在第17位(2001年列第15位)。 

  据胡润在非正式场合透露,杨卓舒本人并不同意胡润给他定的身价。胡润给这位3万元起家的石家庄商人的估价是2.65亿美元(约21.34亿元人民币)。杨卓舒认为,属于他个人的卓达集团总资产为35亿元,资产负债率只有4%,净资产规模应该在30亿元左右。这才是他的真实身价。 

  如果以正常的房屋销售来计算杨卓舒的身家,杨会认为你错得比胡润更厉害。卓达集团对外介绍它在石家庄总共开发了约180万平方米的商品房,以每平方米2200元计算,销售额约40亿元,卓达的利润不会超过12亿元。杨卓舒的意思是,他圈下的土地现在很值钱。 

  两年多前,杨卓舒在石家庄市开发区以每亩不足万元拿到的3600亩商业用地,如今已经上涨了数十倍。最可观的是他在北京昌平马池口镇圈下的地块,由于昌平科技园区的带动,现在每亩地价已飙升至130万元。两年多以前,当杨卓舒的卓达集团公开宣称建设一个规模庞大的“卓达大学城”时,就连见多识广的北京房地产大佬如任志强也不免吃了一惊。杨声称,“卓达大学城”里的“将军园”、“教授园”别墅,仅私家花园少则两三亩,多则10亩。杨卓舒在昌平圈了或者说能圈多少地?最少的说法是1万亩,更多的说法是3-5万亩。即使以杨卓舒最早声称的一期土地开发面积25000亩计算,每亩升值50万元,单此一项,土地升值后带给他的资产亦高达10多亿元。不过,就在卓达大学城在两年前的一次房展会亮相并卖出几栋别墅后不久,记者就从北京市国土资源与房屋管理局获悉,“卓达大学城”计划占用的集体土地未经北京市有关部门批准,属于违法建设项目。但在此后北京市规划部门公布查处的数起违法建设项目名单中,记者没有看到卓达大学城及其卓达集团的名字。而杨卓舒后来仍然声称他拥有这些土地的开发权。 

  这就是北京地皮给杨卓舒带来的财富数字。 

  炒地:“土地流转” 

  如果说杨卓舒建立在土地之上的财富更多是一种静态的增长,那么土地的另一种增值则是在流转中完成。而土地流转之频繁以及由此带来的增值——妙卖地皮,恐怕没有任何一个城市能与北京相比。 

  记者有一位朋友原是国家某部的官员,几年前退休,但一直没闲着。前一阵他对记者说,我手中有几块地,绝对很可靠,你有没有认识的开发商做项目想拿地?恰好记者在西安的一位开发商朋友想到北京来发展,托记者打听有没有合适的地块,最好在城郊结合部,千亩以上。 

  这位前政府官员手中有四块地的资料。一块位于朝阳区,430亩,土地方是一家隶属当地乡政府的开发企业,已做好七通一平,每平方米2100元,地价分两次支付,签订合同后7天内先付80%,其余一个月内支付。这块地介乎一手地与二手地之间(当地企业与土地的亲缘关系)。但记者的那位西安朋友还未完成对该块土地及其拥有者的考察,就被告知,南方某开发商已全部吃下。 

  第二块地在城北,亦属朝阳区,420亩,熟地,并已办好规划许可证,这是第二次转让,开价每平方米3900元,支付方式及合作模式可以商量。手续很简单,只需两个开发企业之间变更合同即可。 

  第三块地在西城区某黄金地段,只有不足10亩地,可以建一栋写字楼,属危旧房改造,报价每平方米8700元(含拆迁补偿费),可协助办理规划许可证、工程建设许可证等。 

  第四块地在CBD地区,属污染搬迁企业,并明确告知同时与其他几家开发商在谈。 

  记者的开发商朋友由于资金周转原因,没来北京发展。而作为“土地流转信息员”的前政府官员还在继续奔走。记者曾经问过他,介绍成功过几个项目?他笑而不答。但他告诉记者,他接触过的倒手最多的土地,是连续传了5棒,而地价也从最初的每亩50万元涨至每亩150万元。 

  土地多次流转在北京早已是公开的秘密。在北京,这些土地95%以上是通过协议出让获得(至2002年底以前,除深圳等极个别城市外,全国其他城市的协议出让比例与此相若)。在北京市2000年达成的721宗、总面积约874万平方米的土地交易中,通过拍卖完成的仅有3幅,其中包括公开拍卖广渠门外东五厂的两幅地。据统计,2001年,北京有房地产开发企业4000多家(2002年数量也差不多),但其中70%以上几年都没有开发过一寸土地,它们靠什么生存?倒地。因而这些企业也俗称土地项目公司。据有关知情人士透露,一般每倒一次地约加价5%-15%。北京某房地产公司副总在闲聊时说,他知道亚北某项目几次下来每平方米共加价2500元,也就是说每平方米虚增了2500元的成本,这些成本最终当然是由购房者承担。 

  北京房地产界最大的地主是北辰集团、城市开发集团、天鸿集团、华远集团以及首创集团等。首创集团总裁刘晓光曾告诉记者说,2001年他们的土地储备就达6000多亩。华远集团2002年以前开发的项目土地有一半是协议出让甚至划拨而得到的。这让动用股民的几十亿元,四处参加拍卖才储备了900万平方米土地的王石们听了,心里肯定很有些不爽。冯仑和潘石屹当初就是从任志强手中买地建了11万平方米的万通新世界广场,不过任志强并不知道小潘居然能把万通新世界卖出天价来。但就是任志强这个大佬,当他还是原华润北京置地的董事长时,也不得不从北辰集团手中买地建华清嘉园,而且直做到第三期才开始盈利。而潘石屹的现代城因为是从一轻局拿来一手地而得以完成潘张夫妇财富积累的重大飞跃,“长城脚下的公社”其实是潘、冯万通时的小兄弟转给潘石屹夫妇的,那位小兄弟从当地县委书记那里一要就是上千亩地。 

  潘石屹将北京的这种土地流转称为土地泡沫。记者曾经有幸两三次聆听过他的名言,“北京房地产最大的泡沫是土地泡沫,这个土地泡沫太可怕了”。他举例说,北京某大型房地产商(即北京首创集团)在CBD一圈就1003亩地,这些土地原来是每亩50万元,现在涨到了每亩70万元,他只要一转手就稳赚两个亿。2亿元是什么概念?万科去年的盈利是3.8亿元,除掉卖万佳的钱,这2亿差不多就是万科浩浩荡荡1000人在中国一年创造的利润!潘石屹认为,土地大规模的圈地,助长了北京地价的非理性上涨。以CBD为例,1998年的时候,每平方米拆迁费是5000--5500元。“那时我想拿现代城对面的一块地是每平方米5500元,当时还觉得亏了,但从深圳杀过来一家(即金地集团),每平方米7200元拿走了”。原来每平方米5000元的,没过两三年就是1万多元,翻了一番多。“这个土地泡沫发展下去相当危险”,潘石屹说。 

  相信王石对此深有同感。万科北京公司开发的万科星园,是从北辰集团拿的地,结果是,万科星园比与它一墙之隔的绿色家园每平方米高了1000多元,即使规划设计一改再改,分公司领导换了三任,3年多也没能全卖完。 

  豪宅:市场链上最先崩落的一环? 

  京城居,大不易。即使土地一次都不转手,北京的地价和房价也是最高的城市之一,何况土地不转手几乎是不可能的。 

  土地成本高了,做什么最挣钱?傻子都知道,倒了5次手的土地,肯定不能做经济适用房。做什么好?除了建高级写字楼,就是豪宅了,房子越贵利润越高。而北京的富人也多。 

  2000年以来,北京豪宅之风日趋凶猛。北京究竟有多少豪宅?据业内专家不完全估算,包括在售项目,未来两年时间,北京将会有超过5000套价值500万元、300平方米以上的豪宅面世,总市值可达300亿元。而如果将豪宅的标准降至200万元、200平方米以上,那这个规模至少要放大一倍以上。 

  如此大规模的豪宅集体放量出山,市场能否接受? 

  北京环宇信达行房地产纪经有限公司总裁邓智仁此前告诉本刊记者,一般意义上的豪宅,其销售对象约占北京购房人群的5%-10%。玫瑰园别墅的现任开发商山东人梁希森则告诉本刊记者,他认为北京豪宅的消费人群要占市场份额的10%。业内人士普遍的看法是北京豪宅市场约占5%的比例。而这5%的份额中,包括外省和境外的购房者又占了约50%。 

  5%是什么概念?去年北京销售商品房约1200万平方米,其中住宅约800万平方米。如果以其中的5%是豪宅计算,那么豪宅的数量就是80万平方米。但是,目前的趋势是,北京的豪宅规模年供应量超过150万平方米。 

  一位不愿意透露姓名的开发商对本刊记者说,目前北京豪宅的需求量远大于供应量,倘若这种开发规模保持多年,一旦以外埠为重要支撑点的需求量急剧缩小,北京豪宅的市场链就有轰然崩裂的危险。可是,由于豪宅的权重是如此之大,北京的豪宅市场千万不能出问题,否则就是整个北京地产市场的问题。 

  因为SOHO中国2002年赴香港上市受挫,其董事长潘石屹先生最近闲来无事,特别对正式签订买卖合同的北京商品房成交价格走势进行一番“认真分析”后发现,近3年来北京高档商品房实际上一直在阴跌! 

  据伟业顾问发布的2002年第三季度指数报告,北京外销公寓综合价格为10957元/平方米,跌了1.8%,这已是连续5个季度下跌,“未来形势不容乐观”。而作为北京别墅市场主要供应源的远郊区别墅,三季度平均价格为7286元/平方米,也下跌了3.9%。 

  另一个数字不能不提。据北京市统计局统计,截至2002年6月底,北京市商品房空置710.1万平方米(其中商品住宅空置572.2万平方米),同比增长20.4%。考虑到下半年是竣工高峰期,全年商品房空置面积将有可能超过去年774万平方米的水平。以豪宅为主流品的供应量在持续放大,空置面积也在随之增加,这不能不令人心存疑虑。 

  北京市2002年在出台停止协议出让土地,实行土地公开挂牌交易的文件中,曾经给协议出让土地办理有关手续留了个口子(年底以前办完手续即可)。潘石屹说,2002年12月31日以后,肯定会有一大批土地要吐出来,因为那些项目公司哪里真正有实力去进行开发? 

  作为北京房地产市场的一个完整链条,它的前端,原来以倒地为生的项目公司(4000多家的70%?)会陆续死掉一大批----除非他能在此之前将土地以股权形式转让出去;它的后端,豪宅市场及高档住宅供应量太大,一旦需求量萎缩,会很危险。所以,对一片叫好声中的北京地产市场保持一份警惕,并非毫无必要。