精装修房离我们到底有多远 
金融时报 

精装修房渐成市场主流 

多年来,房地产市场销商品房基本是毛坯房,即半成品房。 

虽然销售价格大大低于精装修房,但二次装修却给购房者带来了很多麻烦。消费者买房后,要面对装修公司、材料供应商,而消费者在这些群体面前属于弱势人群,费时、费力、费钱却不一定能有质量保证。此外,由于消费者分散采购、分户装修,也在一定程度上造成建材资源的浪费。 

有关业内人士认为,房地产市场成熟的标志之一就是内销毛坯房时代的结束。精装修是住宅产业现代化的要求所决定的,是成熟发展商和成熟客户共同的选择。与毛坯房相比,精装修房可为业主节省大量的时间,减少了精力和财力的浪费,同时由于开发商集中采购,可以用同样的价格选择更好的优质材料为业主提供最佳的性价比。此外,精装修房还能在很大程度上提高其投资价值,真正实现即买即住即租即收益,省却了毛坯房装修期的“空置”。 

精装修交房难在哪里 

精装修是商品房发展的方向,世界各国都在极力倡导。在我国,各级政府也在积极倡导用精装修房逐渐取代毛坯房。然而,笔者在北京采访中却发现,毛坯房仍在商品房市场上大量存在。 

建设部制定的《商品住宅装修一次到位实施细则》规定,精装修住宅在交房屋钥匙前,所有功能空间的固定面全部铺装或粉刷完成,厨房和卫生间的基本设备全部安装完成。北京市制定的《关于加强新建商品住宅家庭居室装饰装修管理若干规定》,也要求房地产开发企业开发商品住宅时,将家居装修连同住宅主体结构一体设计、施工到位后销售,满足购房人直接入住的要求。 

然而,不少开发商都不愿意做精装修房。据一些开发商反映,影响精装修房开发的主要原因:一是利润小、成本高。装修造价在总销售价或总土建造价中所占比例不大,但装修环节复杂,操作难度、管理成本会成倍扩大。二是个性化装修难操作。统一装修不能满足个性化要求,还不如毛坯交房;菜单式装修业主又会通过各种渠道改东改西,以满足自己的意图,大量的修改极易出现工期失控。三是真正的成品房应设计、建造、装修一体化,但设计、建造、装修脱节的现象,即使住宅实现了精装修,仍可能因户型的缺陷引起业主不满,拆东墙、补西墙,无形中增大了开发商的成本和难度。 

诚信是市场经济的基石。目前内销住宅仍以毛坯房为主,这说明房地产市场仍不成熟。建设部和北京市正极力推进全装修房,上海市已提出毛坯房限期退出市场,如房地产开发企业继续生产、销售毛坯房,实质上是对市场和客户不负责任的做法或不成熟的表现。 

精装修房呼唤技术标准 

近年来,随着毛坯房逐渐退出市场,精装修房已被越来越多的消费者接受。与此同时,业主与开发商之间因精装修质量等问题引发的纠纷也相应增多。 

从北京部分已交付使用的精装修商品房看,精装修纠纷主要表现在以下几个方面:一是发展商事先没跟购房人约定清楚材料的标准。这方面引起的精装修纠纷占三分之一。二是装修行业没有施工技术标准和技术验收标准,装修工人没有持证上岗,手工干的活没法保证质量。由此引发的精装修质量纠纷约占一半以上。三是装修工程和其他配套配合不好引起的问题。四是属于客户知识面不够造成的纠纷。此外,工期安排太紧也是精装修质量无法保证的一个原因。 

据一些购房者反映,现行购房合同中的装修标准太笼统、不明确,如“高级地砖”、“进口洁具”等,即便是写了品牌的,也没有写清型号,而同一种品牌有各种不同档次的产品。样板间也不是实物样板间,在售楼处搭建的样板间卫生间内可能没有管道,但收房时管道被包了起来,卫生间小了很多。有的开发商审美不够超前,尽管使用了很好的装修材料,但装修设计不符合审美潮流。 

目前,精装修房缺乏具体的技术标准,合同内纠纷与合同外纠纷无法用标准界定,验收标准执行的仍是建筑的规范。其中参照的一些老规范,检测方法还在实行“目测”、“手摸”等感觉上,而不是一个量化的标准。现在大多数样板间是个性化设计的,很多东西在交房时并没有。按建设部新近作出的规定,样板间必须在楼内做,老百姓买到的房子,应该跟样板间一样。建筑设计和室内装修设计也应力求一体化。 

有关人士认为,应尽快出台精装修验收的标准。建筑行业中各工种都是持证上岗的,装修行业也应持证上岗,什么样档次和价钱的瓷砖应由什么样技术资质的人来铺,以此来保证工程质量。施工也要讲规范,将一个电源盒子从墙这边移到那边,必须先在墙上埋暗管,电线从暗管里走,不能只在墙上挖一槽,塞进电线刮上腻子就完事。移完后表面看起来一样,但安全等级却不一样。装修要尽量做到工业化生产,减少手工操作,现场尽可能避免用刨子、锯子等,门、柜应在工厂内做好并刷完漆。开发商应该更多地重视共性之外个性化的东西,以合适的方式给大家一个个性化的选择。