房地产业:“激情岁月”还有多久

  1998年以来,房地产投资和住宅消费对经济增长的拉动作用,不必怀疑。但种种迹象表明,随着内需和出口的活力凸现,房地产投资肩负的历史使命已接近完成。

  央行2002二季度货币执行情况报指出,2001年房地产开发投资对中国GDP增长的直接和间接贡献率共计1.9到2.5个百分点。这差不多正是1998年以来房地产业每年对GDP的拉动系数的反映。房地产在GDP的权重是如此之大,使得政府、学界对此忧虑深重:一旦房地产投资萎缩,它将对经济产生严重的拖滞的效应。而从《今日东方》记者了解的情况来看,杭州、宁波、重庆、深圳等地已出现不同程度的区域性泡沫或泡沫苗头,任其发展,是否会引发全局性的房地产泡沫?中国房地产经历了4年多年均25%以上的投资增长后,这种“激情岁月”还有多久?如果地产商们的预期是在2006年之前从房地产市场安全撤离,那2005年甚至更早的2003-2004年会是中国房地产的逃亡之年吗?

  央行为何忧心忡忡?

  12月5日,中国人民银行透过其官方网站宣布,将对2001年6月以来商业银行房地产信贷业务办理情况进行检查。

  这实际上表明了银行对房地产贷款的一种担忧。而这种担忧在此前的2002年二季度和三季度货币执行情况报告中已经透露,即对“防止在房地产业高速发展的过程中滋长经济泡沫”、“警惕房地产泡沫”的再三强调。

  金融机构的警惕其来有自。且不说1992、1993年的房地产过热,10年过去后,银行仍有4000多亿元的资金被占压,单是目前的情形也不容高层安枕。据建设部等部委的调查,目前房地产开发企业约百分之二三十的资金是来自银行贷款,而至少一半以上的购房者申请了个人住房抵押贷款,两者相加,约60%的资金来源于银行。这种资金集中度对金融部门构成的潜在风险过大。10年前的房地产热主要是国有企事业单位(包括省市政府)疯狂投资(贷款),资金来源几乎都是国有性质,而近几年民营房地产企业的资金已占整个房地产投资的一半以上,有些地方甚至超过70%,但一位房地产商告诉《今日东方》记者,这些民营企业很大程度上也是依靠银行贷款。譬如,曾经因破产拍卖而备受社会关注的北京玫瑰园别墅,山东梁希森得手两年后宣称一期基本售罄、二期销售顺利,但记者在北京市房屋土地权属登记事务中心的抵押登记公示中发现,玫瑰园别墅一二期6.56万平方米及44栋别墅(5819平方米)已分两次抵押给了昌平区沙河农村信用合作社,而北京玫瑰园已竣工并达到入住标准的别墅共208栋,建筑面积5.8万平方米。

  事实上,就在央行发出对房地产泡沫的警示信息后不久,中国光大银行、民生银行等就已经加强了对房地产开发贷款的审查。不过,这些中小银行在整个房地产金融里所占的份额几乎微乎其微。记者注意到,央行此次对商业银行房地产信贷业务的检查内容,基本上仍然是2001年6月26日央行有关加强房地产信贷的通知内容(下称“6.26”通知)。也就是说,如果严格按照这个通知去做,银行的风险基本可以降至最低。但实际情况怎么样?北京一位著名房地产商告诉本刊记者,如果银行真的是在开发项目“多层住宅主体结构封顶、高层住宅完成总投资的三分之二”(“6.26”通知规定)之后,才发放贷款,那么70%以上的开发企业就没有能力去开发,他就只有死掉。“但你去问一问,哪家开发企业拿不到贷款?”

  无怪乎央行不放心了。一位专家再次对本刊记者预言,如果央行能下决心,确保所有商业银行都能遵守“6.26”通知,那么,不出三年,70%的开发企业被淘汰是完全可能的。但淘汰之后怎么办?

  上市公司房地产情结的幻灭

  2000年以来,几乎是紧接着网络股神话的破灭,善变的上市公司就纷纷投身于房地产业。

  据统计,从2001年到2002年11月,深沪两市2000多只股票中,累计有201家非房地产类上市公司投资房地产。上市公司中涉及房地产业务的公司达到了348家,占上市公司总数的28.86%。

  虽然房地产市场一片红火的态势,但对多数房地产上市公司来说,并不是所有的投入都带来同样的回报,不少公司近两年业绩反而大幅下滑。据2002年三季度季报披露的情况,41家地产类上市公司预计2002年业绩肯定增长的只有10家,而预计业绩下滑的达到了19家。而另一项专题研究报告指出,到2002年8月底,已公布中报的22家房地产上市公司的平均每股收益为0.064元,除非经常性收益后为0.053元,大大低于深沪两市已公布中报的600家上市公司的水平(平均每股收益0.107元)。

  对于房地产上市公司或与房地产有关的上市公司来说,且不论其高价置换房地产资产或高价买入地皮,是否是一种类似两年多以前网络生物概念的炒作,单就其面临的市场环境而言,并不乐观,甚至可以说是严峻。

  一个显见的事实是,商品房空置数量几年来与日俱增。据国家统计局的数字,2002年10月,全国商品房空置量又增长了10.8%,总量已超过1.25亿平方米。这至少表明某些产品出现了结构性的过剩。很多上市公司此前对房地产开发行业完全陌生,对市场需要什么样的房子根本就不清楚。而一旦项目位置选择不当、产品设计有缺陷,就会遭到购房者毫不留情的抛弃----而只要一个项目烂尾,很可能导致整个公司当年亏损。这种现象近两年才跨入房地产投资行列的上市公司中并不鲜见。

  沪深股市从高点跌落,套牢的不仅是房地产公司以及近两年热情投身于房地产的上市公司。银行资金占了房地产类上市公司的三分之一,作为房地产生态链上的重要一环,房地产类公司上市公司的被套,某种程度也即是银行资金的被套。这也正是金融监管部门乃至高层领导忧虑的。

  预期的透支

  在几大重大利好因素的刺激下,对未来几年的房地产,很多人有强烈的预期。譬如,对北京申奥成功、中国加入WTO、上海申博成功,将使中国数个重要城市的房地产受惠数年。

  但是,我们发现,预期被严重透支了。北京、广州、上海,北京奥运村附近的房价涨是涨了,但卖得并不比以前更好;跨国公司有条不紊地进来了,但对写字楼的需求并未特别放大,2002年三季度北京写字楼租金却有所下滑;上海启动了浦江两岸开发热潮,房地产新建面积急剧放大,地价成倍上扬,结果是2001年房价平均上涨10%,2002年房价还在上涨。

  由于房地产投资在整个固定资产投资所占的权重较高,一旦房地产投资增幅突然下滑,它将对经济增长产生巨大的拖滞影响。1998年以来,取消福利分房后释放的巨大购买潮即将平抑下来;与此相关,北京豪宅50%为外埠人群购买,上海中高档商品房的外地购买人群亦超过50%----其中一部分是投机性的购买,倘若这批外地需求被某种力量阻隔,其影响几乎也将难以估量。北京、上海、广州、深圳等城市,房地产投资目前已占到固定资产投资的一半或以上。但经济对房地产依赖性以及金融对房地产依赖性的增加,却引起了人们的警觉。深圳房地产投资占投资总量的60%,国务院总理朱镕基对此深表忧虑地说:“那咱们就瞧瞧,到底是我悲观,还是你们过分乐观,不要说我没有言在先,这么大(比例)的拉动是不行的。”

  在大洋彼岸,美国经济欲振乏力,房地产却异军突起(2001年房价上升9%,创历史新纪录,2002年仍继续上涨),几乎扮演了一种救世主的角色。但是,包括摩根斯坦利首席经济学家史蒂芬.罗奇在内的专家们担心的同样是,一旦房地产“陷落”,它对恢复缓慢的美国经济的打击将几乎是致命的。这也是不少专家对中国房地产担心。10年前,仅仅是北海、海口、三亚、惠州这些二三线城市房地产的过热,就使中国房地产险遭覆顶之灾;而据本刊记者了解的情况来看,杭州、宁波、重庆、深圳乃至北京、上海等地已出现不同程度的区域性泡沫或泡沫苗头,如果广州、重庆、深圳、北京、上海这些重量级城市的房地产出了问题,它们对中国房地产乃于中国经济的打击将更为致命。

  中房集团董事长孟晓苏2002年12月表示,房地产供求两旺的状况将持续1年左右,但如果潜在的问题被引发,房地产业可能提前进入调整期。而正是这个孟晓苏先生,此前多次宣称中国房地产的上升周期还可以持续8-10年。

  再譬如,奥运会对当地房地产业的影响,有一个公认的说法是,正式举办前两年达到高峰,此后逐年下跌。因此,不少房地产商说,要在2006年之前在北京好好捞足,然后歇几年。与此相若,世博会给上海房地产带来的高峰体验将可能是在2007-2008年甚至更早。如果说上海、北京等一级城市因政策调控和潜在的新增购买力还不至于大喊“房地产泡沫”的话,中国一些二级城市已经存在较为严重的泡沫因素的话,已经是海内外、业内外共识的,“春江水暖鸭先知”。杭州、宁波等地有实力的开发商目前就已经开始撤离当地房地产市场。然而,就像股市有一个“逃顶”之说一样,如果人们预期2006年是“顶部”,那你必须在2005年把货出干净,这才能称得上是“逃顶成功”。

  由于北京、上海对全国房地产的重大影响力,人们想问,2005年真的是中国房地产的逃亡之年?在此之前的2003-2004年呢,是房地产泡沫之年吗?


来源:《今日东方》