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房地产“泡沫”有没有?—仅有假设是不够的

证券时报

    编者按:房地产泡沫,有还是没有?近期以来,各路专家纷纷出马,对这一问题的争论已趋白热化。这不仅是一个关系到房地产业生存与死亡的问题,更与宏观经济走向密切相关,如果房地产硬着陆,相关产业势必产生联动效应,宏观经济软着陆的难度也势必加大。而不久前央行的加息使人们产生了加息周期的预期,更令房地产业成为一个非常敏感的话题,为此,本报记者采访了有关专家,请他们来发表意见,希望能对您认识这一问题有所帮助。 

    中国社会科学院城市发展与环境研究中心主任 牛凤瑞:现在就断定房地产存在泡沫依据不足,随着市场价格提升,任何商品的名义价格都在上升,房地产价格上涨也是正常的。

    中国人民大学金融系主任 赵锡军:现在来判断房地产业有没有泡沫还为时尚早,许多问题都比较模糊。比如,今年九月份土地管理制度发生了变化,现在的土地管理制度会对将来的房价发生什么影响,也是需要考虑的问题之一。

    中国社科院外商投资研究中心主任 林汉克:世界银行研究表明,人均GDP达到300美元时,住宅产业开始起步,在600-800美元进入高速发展期,到1300美元进入稳定的快速增长期,我国在2003年底人均GDP为1090美元,理论上应该处于一个住宅业高速发展期。    中国社科院金融所研究员 殷剑峰:由于目前房价可能只在上海存在泡沫,如果像媒体所说的“泡沫要崩溃”的话,仅仅上海的泡沫不会对全国产生剧烈影响。(记者 周 菡)

    尽管央行加息一定程度上转移了人们对房地产问题的视线,但房地产是否存在“泡沫”的问题至今仍未有明确的答案。记者日前就此采访了几位业内专家,得出的结论是:目前判断房地产业是否存在泡沫为时过早。即使有泡沫,这泡沫也将是局部性的。

    判断房地产泡沫依据不足

    一段时期以来,呼吁中国房地产业存在泡沫的人很多,判断房地产存在泡沫的理论基础是房地产业贷款增加、房价上涨、房屋空置率高等。对这几个依据,长期关注房地产领域发展的中国社会科学院城市发展与环境研究中心主任牛凤瑞一一进行了反驳。

    牛凤瑞认为,现在还不能断定中国房地产存在泡沫,房地产泡沫论依据不足。首先,他认为,以投资贷款增加来判断是否存在泡沫有很大局限性。因为贷款增幅本身并不能说明问题,去年也不一定能作为判断的基本参照系。比如说上年的房地产开发贷款是否合理?是否合理的判断标准是什么?中国房地产业才走过十几年的路程,各方面信息、市场环境还不完备,不能用简单的同比来作为判断依据。 

    “说到价格,随着市场价格提升,任何商品的名义价格都在上升,房地产价格上涨也是正常的。今年以来,人们的名义工资在上涨,建筑材料价格在上涨,建筑业工人工资水平在提高,另外,高品质的住宅增多,房屋的结构改变等都是造成房价提升的因素。所以说,今年房价上涨有它的合理成分,以房价上涨作为泡沫论的依据不能令人信服。当然,房价上涨跟居民可支配收入的上涨是否一致,这个问题值得理论界作进一步的探讨。历年的房价跟工资收入水平变动的走势是否同步,我们也正在研究这个问题。”牛凤瑞说。 

    以空置房增加来判断是否存在泡沫,牛凤瑞认为也不准确。他表示,任何一个产业都会有产品积压,这是市场化竞争的一个必然结果和必要条件,对房地产业来说也是如此。另外,目前大家对空置率的计算标准也不太一致。有的按房屋竣工半年、一年以后的空置率算,有的按竣工三年后的空置率算,所以空置率这个说法比较笼统。应该先把这几个标准讲清楚,再来判断是否有泡沫。

    对人们近期常常提及的海南房地产投资热,牛凤瑞说,“人们对上个世纪90年代初期的房地产泡沫还是谈之变色。但是,经过十几年的改革发展,现在整个宏观经济形势、国家的综合实力,人们的收入水平和住房需求都发生了显著变化。用上世纪90年代初期的现象来套现在,理由并不充分。” 

    中国人民大学金融系主任赵锡军也认为,现在来判断房地产业有没有泡沫还为时尚早,许多问题还处于比较模糊的阶段。这是因为,目前还处于房地产大量投资的阶段, 房地产的投资周期一般是两年左右,现在的投资结构和将来的需求结构是否吻合,将来会不会出现供求失衡,是否会出现房子积压、房价下滑的情况,还不可知。另外,今年九月份,土地管理制度发生了变化,现在的土地管理制度会对将来的房价发生什么影响,也是需要考虑的问题之一。总体来看,现在判断泡沫的时机还未成熟,还需观察一段时间再下结论。 

    中国社科院金融所近期也在研究这一问题。该所研究员殷剑峰日前告诉记者,据他们调查,从这两年房价看,涨的比较多的是上海、浙江、江苏、海南。这几个地区里面,浙江、江苏原来房价基数较低,2002年前房价跟工资相比并不高。2003年这两地房价上涨很快,不过当地工资水平涨的也很快,而且其房价上涨跟地价上涨也有关系。土地转让由协议转让变为“招拍挂”以后,当地地价大幅上涨。可以说,这两个地区的房价上涨是由供求基本面推动的,是正常的,不存在泡沫问题。 

    海南房价上涨主要是三亚沿海地区的别墅畅销造成的,其房价上涨有它的特殊性和局限性。这几个地区里面,值得关注的只有上海,上海的房价上涨比较明显。而广东、北京等地的房价实际上是在阴跌,也就是说,在这些地区房屋质量提升的同时,价格并没有明显的上涨。综合看来,所谓的房地产存在全国性泡沫的说法是没有足够依据的。 

    住宅正处高速发展期

    大多数专家认为,目前判断房地产是否存在泡沫还需要一些更有说服力的依据。而且可以肯定的是,当前即使存在房地产泡沫,也是局部的,最多只能说在房地产业中哪一块存在泡沫,而不是房地产业总体上有问题。

    证明房地产业整体健康的依据,是目前房地产业尚处于供不应求的状况。日前,兼做房地产开发商的中国社科院外商投资研究中心主任林汉克,给记者算了这样一笔账。

    林汉克说,世界银行研究表明,人均GDP达到300美元时,住宅产业开始起步;在600-800美元时,住宅业就会进入高速发展期;到1300美元时,进入稳定的快速增长期;到8000美元左右,就进入住宅业平稳发展期。人均GDP超过13000美元时,住宅业就会开始衰退。而我国在2003年底人均GDP为1090美元。这说明中国在理论上应该处于一个住宅业高速发展期。    

    当前,日本、美国的城市化比例都在70%以上,而中国的城市化水平仅为40%,城镇人口为5.1亿。按政府的计划,2020年我国城市化水平将达55%,全国人口增至14亿,城镇人口为7.7亿,城镇人口净增2.6亿。2003年我国城镇人均住宅建筑面积据统计为23.67平方米,如果到2020年,每人增加建筑面积10平米,那么到2020年共需要新增建筑面积138亿平方米。就是说,从2004到2020年这16年平均每年需要建筑住房8.6亿平方米。这个数字显示我国房地产市场的空间还非常大。而随着国民收入水平的提高,人口的自然增长,人们以旧房换新房的增多等,都会产生巨大的住房需求。强大的市场需求正是推动目前房价上涨的主要原因。这种推动显然是正常的,不能轻言泡沫。

    殷剑峰也认为,此次房地产投资热跟需求有关。一方面首次购房的人很多,另外,随着人们消费的升级,二次购房的人也很多。从发达国家如美国看,在18、19世纪,房地产投资也是人们最主要的投资方向。中国现在正经历这个过程。

    牛凤瑞也认为,中国正处于一个城市化加速的时期,大量的农民要进城,都有住房需求,现有市民也有新增住房需求。解决温饱问题以后,住、行就成了人们的基本需求。未来几年内,中国住房市场供给赶不上需求将成为主要矛盾。只要有市场需求和现实购买力,房地产投资就是正常的,不能因为房价高就判断为泡沫。而当前个别地方个人投资性购房增多,只是说明中国民间资本投资渠道还较少,房地产投资是老百姓投资渠道之一,但不是目前房地产旺盛需求的主流。    

    当然,承认房地产业市场需求巨大,并不能否认房地产业目前存在的问题。赵锡军认为,到目前为止,房地产领域存在严重的结构性问题。房地产的产品本身,就是说中、高、低档的产品跟有购买力的需求即现实购买力之间是有差距的。从相对成熟的市场看,房地产按揭的贷款数量,占工资收入水平是有一个限制的。我国从工资收入水平讲,跟能够贷到的按揭贷款之间是有距离的。随着收入水平的提高和经济的发展,对中高档住房的需求会不断增多。另外,财富的流动和集中会使部分大城市的住房需求突出地增多。这些发展趋势跟投资供给的趋势是否吻合,有待观察。如果现在把较多的资金投资到中高档住房开发中去,使未来中高档住房供给超过购买力的支付水平,就会造成供求结构失衡。如果需求与供给不平衡,房地产业就会出现泡沫。 

    牛凤瑞则认为,目前我国房地产业存在的问题主要是市场化程度太低。房地产业的基本要素是土地和资金,这两者目前基本上还控制在银行和国家手里,还处于垄断状态。现在提倡的“招拍挂”土地转让制度是向市场化迈出了一步,但还有很多具体的制度问题需要解决。他认为,为遏制房价上涨,政府采取措施限制供给是不行的,这反而会进一步推动房价的上涨。由于国家的行政管理体制从管制型向服务型的转变还没有完成,造成了政府服务的缺位和错位,就是该管的没管好,不该管的管了,这在房地产领域较为明显。另外,我国房地产企业有三万多家,数量大、规模小,在技术水平、资金实力、驾驭市场的能力等方面都有欠缺。

房地产泡沫可怕吗?

    尽管目前关于房地产泡沫论的结论还没有明朗化,人们还是对房地产泡沫可能引发的房地产相关行业以及国家金融系统的风险给予了高度警惕。在采访中,多数专家认为房地产泡沫并不可怕。

    牛凤瑞认为,房地产本身不是可以在空间移动的,所以房地产泡沫的影响不可能是全局性的。房地产是一种产品,是有形的,不像股票等物品,它的泡沫是有载体的。他说:“现在人们喜欢说,中国房地产怕泡沫是因为房地产业70%的贷款来自银行,如果房地产泡沫破灭会引发金融危机。但房地产贷款占整个国有银行贷款的比例并不大,实际上,占银行贷款比例70%的是国有企业贷款,对银行系统真正能构成威胁的也是国有企业贷款。从另一个角度说,中国金融安全不取决于房地产泡沫,而取决于金融系统本身的风险。” 

    牛凤瑞指出,美国、日本都是在房屋需求基本趋于饱和时出现金融危机。而我国正处在一个城市化加速时期,人口流动加速,对房屋需求还很旺盛,所以不会出现大的泡沫。长期来看,中国的房价走势未来不会降,因为中国的工资水平不会降,生活水平不会降。

    殷剑峰认为,由于目前房价可能只在上海存在泡沫,如果像媒体所说的“泡沫要崩溃”的话,仅仅上海的泡沫不会对全国产生剧烈影响。即使未来上海房价下跌,也不会出现日本或美国上世纪八、九十年代的状况,日本之所以在上世纪90年代发生股市和房市引发的泡沫危机,是因为银行资金通过价格大量转移到了股市和房地产市场中,而且是直接转移进了炒房的过程中。1993年我国海南房地产热也是银行资金直接进入了炒房系统。而中国目前的银行资金转移到房地产市场,主要是通过居民住房抵押贷款。这次房地产热跟住房体制改革、城市化、工资水平提高等因素有关。所以,只要居民的收入上升,还贷能力上升,银行资金就没有太大风险。

  仅有假设是不够的

    摩根士丹利亚太区首席经济学家谢国忠,曾经准确预测了1997年印尼发生的经济危机和随后香港房地产市场的暴跌。因此,他不久前发出的“中国房地产泡沫将在数月内破裂,震中将是上海”的预言,就格外受到重视。

    预言引起了相当大的争论,并且正反双方的量级旗鼓相当。

    谢国忠的依据是,美国的低利率政策,导致大量美元过度流入“前景光明”的中国,引发了当地房产价格的大幅上扬,并带动家庭储蓄从银行存款分流到房产购置中,进一步推动了房产价格的上涨。随着后续资金“跟进”的迟滞,市场必然会发生坍塌。

    而以建设部政策研究中心为代表的反方认为,后续资金能够及时“跟进”,中国房地产行业不存在泡沫。该中心课题组推出的一份7000言的报告,对此进行了详细的阐述。

    争论相当激烈。

    作为“旁观者”,虽然一时还难以从双方的论争中得出判断———谁的观点更接近现实情况,但相对于“泡沫论者”而言,似乎“反泡沫论者”的分析有更多值得推敲的地方。

    比如,“反泡沫论者”并没有纠缠“美元的过度流入推动了房产价格的大幅上扬”的判断,也没有测评美元利率不断上升以及中国可能随之而来的升息周期对购房资金流的影响,而主要从国内需求的可持续性方面证明,推动房地产价格稳步上扬的资金将源源而来。

    一个最频繁见诸报端的依据是:按照2020年我国城市化水平将达到55%左右测算,我国城镇居民将由目前的4.9亿增长到8亿左右,将有3亿左右的新增住房需求,潜力巨大。如果只计算城镇居民改善住房的需求,潜力同样巨大———假定有20%的现有城镇家庭有改善住房的要求,且每户仅仅想增加20平方米,这个需求潜力就是5.4亿平方米! 

    虽然这些数据估计不会有什么差错,但对批驳“房地产有泡沫”显然没有太大的帮助———未来的需求并不能证明现实价格的合理,就像不能用“中国股市未来增量资金巨大”证明三年前的2200点没有泡沫一样。同时,反对者也没有对新增住房需求的购买力作出哪怕是稍微粗糙一些的测算。 

    反对者另一个经常引用的观点是:“房价不仅可以极大地脱离成本,甚至可以极大地脱离实物层面的供求关系”,在市场经济条件下,真正决定房价的并非供应,甚至也不是需求,而是社会普遍的预期。

    不幸的是,这对否认“泡沫”的存在似乎同样意义不大。相似的例子还有“地价上涨推动说”。当然这其实是一个“鸡和蛋”的问题,要以此证明房价没有泡沫,不但资格好像不太够,而且还有推卸责任的味道。

    一般的常识告诉我们,判断有无“泡沫”,显然需要首先给“泡沫”下个定义,并找到一个较为直观的衡量标准。三年前,“市盈率过高”成为支撑“股市泡沫论”的最坚硬的证据。目前,对认为房地产没有任何泡沫的一方较为幸运的是,衡量地产有无泡沫尚未有这样一个明了并较为公认的指标。 

    但需要注意的是,一些难以否认的事实和数据,似乎已经开始试着戳破一个又一个的“小泡泡”了。

    比如,正在进行之中的“加息周期是否已经形成”的讨论。

    比如,北京的家庭债务比例高达122%,高出美国的115%;上海的这个比例甚至已经达到155%。研究表明,住房消费信贷是造成大城市家庭负债比例过高的主要原因。

    再比如,房地产经纪公司“我爱我家”的统计显示,北京再上市的已购商品房,超过八成的出售价格低于当初的购买价格。显然,投资商品房已不再是包赚不赔的好买卖了。

    上周举行的“第二届中国人居环境高峰论坛”透露出一个消息:我国城镇人均住宅建筑面积达到23.7平方米,已相当于中高收入国家的水平(中新社11月2日报道)。而去年中国人均收入刚刚突破1000美元,尚处于世界中下水平。以世界中下水平的收入,而拥有中高收入水平国家的人均居住面积,其间必定有一些值得分析、探讨的东西。 

    更感性一些的东西也很能说明问题:当人们发现,用与美国有天壤之别的收入,追逐大致相当的房价,而所得仅仅是房屋不超过70年的使用权(其他方面的品质差异姑且忽略不计)时,一张“远期大饼”带给受伤心灵的抚慰作用到底有多大,大概不难想象。

    需要注意的是,与促进更充分的就业、提升科技水平等相比,加快房地产行业的发展所需要的条件要少得多,只要有土地和资金,一切OK!哪里还用得着为获取知识产权或核心竞争力等东西而劳心伤神?房地产行业显然能够给各地带来更容易的GDP增长。但是,在持续上涨的房价面前,相比炒家而言,最广大的普通百姓的受益基本可以忽略不计。而炒作显然是泡沫产生的一个重要基础。

 
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