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各方热谈:“8•31”后房价会不会猛涨?

京华时报

    昨天是房地产业界所称的“8·31期限”,按照国土资源部发布的71号令,8月31日以后,国内土地市场不得再采用协议方式出让经营性土地使用权,国有土地使用权必须以公开招标、拍卖、挂牌的方式出让。这意味着:仅凭政府一纸批文就协议取得土地使用权的大门彻底关上了,取而代之的是以招投标方式为主的“阳光地政”。可以说,“8·31”是中国地产业的里程碑。那么,在“后8·31”时代,北京地产将走向何方呢?

    答案1

    近年不会大涨

  理由:目前土地供应量相当充足

    昨天,北京市国土资源局还是相当繁忙。一个个过关项目在紧张地办理手续,签订土地出让合同。对于这些项目,虽然原则上要求8月31日办完手续,但是如有特殊情况无法及时办理的,可以适当延长几天。据悉,对于未过关的项目,处理办法也正在研究当中,很快将有政策出台。下周国土局将召开新闻发布会,发布此次土地清查的具体情况。

    8月4日,《北京市处理经营性用地历史遗留问题的政策界定标准》已由市国土局、发改委、规划委和监察局等几部门联合下发。8月16日、19日和26日,国土资源局分别公布了三批可以继续协议出让的项目名单。其中第一批182个、第二批68个、第三批38个,总共288个项目涉险过关。三批过关项目的建筑面积总量大致在1.3亿平方米,其中四环外项目0.28亿平方米,四环内项目1.027亿平方米,过关比例已高达64%。

    据介绍,近年来,北京市每年的商品房销售量大致在2000万平方米左右,因此,目前过关项目已经够北京卖5年的。此外,北京在今年8月31日之前,有条件办理划拨用地手续的土地有1亿多建筑平方米,这些土地由于受最长两年储备期的政策限制,最近一两年将被集中开发。根据以上数据推断,“大限”之后,近几年北京土地供应量应该不会有太大的变化。

    答案2

    新盘均价不会大涨

  理由:热点向城乡接合区域转移

    从目前北京城市建设的发展趋势来看,今后楼市的热点区域应在城乡接合区域。

    据统计,目前北京四环以外40万平方米以上的大盘数量达到了全市总量的近50%,而五环以外较为集中的区域则是东部,比例达到了五环以外项目总量的30%。

    尽管市区土地供应量已接近饱和,开发项目有限,但在三环不多的项目当中,目前正在开发的广渠门、百子湾以及华威桥等区域仍有少量土地可供开发。由此,该区域楼盘将是今年市区楼市内的最后晚宴。

    东部楼市的重要性使得人们对该区域今后的发展尤为关注,由于东三环沿线可供住宅开发土地出现了“断粮”的局面,其中CBD以北基本开发殆尽,CBD以南除了位于双井的富力城外,只剩下华威桥板块近百万平米的山水文园三期和刚刚开盘的美景东方二期等项目。鉴于该区域土地开发已进入尾期,山水文园和美景东方成了东南三环楼市中极为稀缺的产品。

    从楼市热点区域的转移情况看,全市新盘均价上涨可能性不大。

    答案3

    长期来看必然上涨

    理由:土地供应不足的矛盾客观存在

    这实际上是大家最为关心的一个问题。市国土资源局有关人士认为,下半年北京楼市的新盘供应不会激增,房价是涨是跌,很大程度还得看买房人会不会出现“购房恐慌”。

    目前一些实力较强的房地产商普遍认为,尽管政府对房地产业实行宏观调控的主要目的是要挤出泡沫,把房价降下来,然而京城楼市价格将会上涨,而且应该还有2000余元的上涨空间。预计到2007年,京城楼市价格将会达到最高点。

    中国人民大学土地管理系主任叶剑平教授却不这么认为。他说,市场经济条件下,并不是拍卖或原来协议方式决定价格,价格是由供求决定的,如果价格高需求相对就少,少的话地产商如果想尽快卖出去房子,价格就要降下来。当然,如果供不应求房子就会涨价,在目前市场处在相对平衡的条件下,大限之后,短期内房价将保持平稳。不过,从长期来看,房价肯定要涨,随着中国经济发展和北京市民收入提高,随着土地供应量越来越少,随着北京市区不可能盲目扩大,土地供应不足这一矛盾将日益凸显,房子涨价是自然而然的事情,这是符合房地产业本身的发展规律的。

    链接

    地产开发商说房价

  任志强(华远集团董事长,北京地产界领军人物,在业内以敢于直言著称):

    到明年房价暴涨的过程可能会更加明显。这是因为,“8·31”之后协议出让的土地会大量减少,几乎是零了。政府并没有能力去保证大量的土地供应给市场,所以土地的供应减少,价格在提高,房价一定是在上涨。

    任志强认为,公开竞买土地会使土地价格水涨船高,从而带动房价的上涨。从今年上半年国土资源部公布的土地收入价格的情况看,今年大概协议出让了70万亩土地,土地价格是下降了,但是招标、拍卖、挂牌方式出让了大概28%的土地,大概是29万多亩。这29万多亩的平均价格,是协议出让土地价格的三到六倍。

    张宝全(今典集团董事长,因为他开发的今典花园、苹果社区等项目价格相对较低,被业内称为另类):

    中国房地产目前还是处于一个买方市场,不是卖方市场。只有在卖方市场的时候,价格才有可能会按着供应者的意图得到一些较大变化。在买方市场上,土地的供应量并不是决定价格的最终因素,反倒是供求关系会更直接影响价格。

    张宝全认为,今年北京房地产市场销售商品房的土地是一两年前拿到的。“8·31”大限后,招标拍卖挂牌对房地产市场的影响会在一两年后才显现出来,所以房价不会立竿见影地上涨。大家之所以觉得“8·31”以后房价会涨,是简单地认同一种逻辑判断:觉得如果招标、拍卖、挂牌,就使土地的供应发生紧张,一定会提高土地的价格,这些所有增加的成本,都会自然转到房价里面去。

 
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