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高涨幅成为瓶颈 苏州意欲挑头破解楼市滞涨迷局

江南时报

    苏锡常地区房产市场在国家宏观调控措施影响下逐渐着陆,并同时呈现出持续低迷的迹象。从二季度开始,苏州、无锡、常州三地的各项房产重要指标同步回落。而就在此时,苏州市意欲通过政府手段调控楼市的相关措施也开始浮出水面,这些举措被业内人士称为绝对的“超前”。苏州市一直被业界人士看成是苏锡常地区楼市“风

向标”,因此苏州楼市的一举一动在业界引起了广泛关注。人们关注的焦点不仅仅在于措施是否会对楼市本身产生影响,一场关于房价上涨对城市影响的反思也正在升温。

    A 现状:苏锡常房产呈现低迷

    7月份,几乎所有房地产商的心都提到了嗓子眼,在苏州房地产界摸爬滚打了十多年的许先生也没有例外。在经过数月宏观调控之后,苏州房地产走势疲软的现象越发明显。“宏观调控能促进楼市理性发展,但究竟应该怎样避免低迷状态的发生呢?”许先生说。许先生的担心正是国家宏观调控背景下房产商们的普遍心态的写照。

    从5月份开始,苏州房产市场便开始发出强烈的“转势”信号。原先一些预期较好的楼盘突然发现卖不动了,新康花园、园区湖畔天城均没有实现销售预期。与一级市场相比,二手房的交易量也清淡了许多,以前中介公司门庭若市、四处圈房的好景不再,相当一部分中介公司月成交量由十几套下降到一两套。苏州市区5、6两个月的当月销售面积为55万平方米、50万平方米,逐月下降。而最近一次房交会仅成交房屋23套,面积3100平方米。

    由于国家提高了银行信贷门槛,近三年如火如荼的土地招标拍卖出现了土价下降和流拍的现象,在今年5月的拍卖中有两幅土地无人应拍。而今年已供土地的平均楼面地价为1670元/平方米,较上年的2620元/平方米,下降了近1000元/平方米。

    更令房地产界人士忧心忡忡的是,在房产界被看成是楼市转势指标的空置面积出现了转势信号。近三年来,苏州市区商品房价格直线上升,而空置面积也是连年下降,到今年3月份这个指标达到了最低点,为73万平方米,到6月份又达到了87万平方米,出现反弹,市场上存量房开始增多。报告强调,这是苏州商品房由卖方市场向买方市场“转势”的信号。

    受宏观调控影响的不仅仅是苏州一个城市,无锡、常州也同样面临着相同的境遇。无锡在经历了三年“牛市”后,从二季度开始各项重要指标回落。开发投资增幅回落,一季度投资24.51亿元,同比增长75.57%,而二季度投资15.38亿元,同比增长32.36%;二季度二手房销售36.65万平方米,比一季度的51.32万平方米,减少26.64%;一季度批准销售新楼盘33个、135.74万平方米,而二季度批准22个、73.84万平方米,分别减少33.33%和45.60%。

    在常州,以往排队买房的现象有了很大程度的减少,新楼盘销售明显降温。在二季度,常州市二手房市场出现了明显的抛盘,供应量较以往有了明显的增多。特别是今年6月份,常州二手房的供应量比1月份增长了近一倍。

  B 调研:多举措避免重蹈覆辙

    对房产走势担心的不只是房地产商,政府部门对此也深表关注。为此,苏州市建设局开展了一次有针对性的调研活动,而最终的结果以调研报告的形式浮出水面。而引起人们关注的是报告提出了多项措施,希望政府能通过一些手段来调控楼市。具体的措施有:解决存量土地开工问题,限期限量开发,按照房产商开发项目面积大小确定分期开发计划,限期限量开发。对不能按规定计划开发的,通过按延期时间长短加征高额基础设施费予以调控;维持一定的拆迁规模的同时,提高拆迁安置补偿,通过市场解决拆迁安置;政府调度有一定调控权的投资公司、商业银行,对一些“开发前景好”的开发项目予以融资,解决房地产商融资问题。报告中将这一系列措施称为是“超前研究和介入”。一些业内人士认为,措施从资金、土地等各方面都是实质性动作,这份报告所列举的“托市”措施“招招精准”,具有很强的“可操作性”,一旦实施对苏州房地产走势的影响不可低估。

    对于这份调研报告,有关方面显得相当的低调。昨天,调研报告的出台方,苏州市建设局办公室相关人士告诉记者,这只是个调研报告,所提出的一些都是建议,“还没最终决定呢”。但据记者掌握的一份材料则显示,这份报告已被送到了苏州市委最高领导的案头。苏州市委市政府高层对此事高度重视,要求有关部门对这些措施要召开会议“进行研讨和部署”,以确保苏州房地产市场“健康发展”。

    在一些人士的印象里,国家对过热的经济进行干预,挤去“泡沫”,已不是首次。在90年代那一轮因房地产过热而引发的宏观调控,至今让不少房产界的人士记忆犹新。

    许先生从事房地产业多年,他向记者讲述了90年代调控中自己所经历过的大起大落。许先生说,90年代初,当时也是国家开始宏观调控,在此之前是房地产市场的极剧膨胀,那时已经在生意场上多年,小有资本积累的许先生和一些朋友由于看好苏州房地产市场相继进场,然而事与愿违,没过多久,国家开展了一轮宏观调控,“大部分朋友都倒了,心里的热钱变成了‘烂尾楼’。”许先生想起当年的情景便倒吸一口凉气。据了解,当时刚刚起步的苏州房地产市场曾付出了沉痛的代价,市区十几处近百万平方米烂尾楼矗立街头的情形,不少苏州市民仍历历在目。“其实政府想要调控房地产市场的初衷是不希望重蹈90年代的覆辙。”苏州房管局相关人士如是说。

    事实上,一些人士认为,房地产业的兴旺对于地方政府来说“意义重大”。以苏州为例,近三年来,全市进行了大规模基础设施建设,仅两年时间,投入各项建设资金就达100亿元。除了一部分由银行贷款解决外,相当一部分是依赖于房地产用地出让金和基础设施费的收入。资料显示,仅2001年至2002年的两年间,市区出让设施费收入2.31亿元。

    另一方面,房地产更被看成是带动地方经济发展的支柱产业。一般认为,住宅建设投资增加10个百分点,带动国民生产总值增加一个百分点。这就意味着,去年房地产开发投资对苏州GDP的贡献率达到6.5到8个百分点。种种原因让一些经济界人士相信,苏州市意欲通过一些调控手段,达到保持房价平稳走势的目的事出有因。

    C 论点:高涨幅成为城市瓶颈

    实际上,围绕着近年房价的涨升,市民、经济界乃至政府部门关于房价涨跌利弊的争论一直在持续。

    苏州的房价在江浙地区不是最高的,但绝对是涨升速度最快的。2000年前苏州的房价还排在无锡、常州、南京等之后,但三年“牛市”过后,苏州房价已和周边城市持平。目前,苏州市区房价已涨升至7000至8000元/平方米,三年翻了两番。

    苏州市房管局一些人士认为,苏州目前的房价并不存在所谓的“泡沫”之说,相对于经济发展水平而言,还处于正常水平。“现在最大的问题是一些市民受到宏观调控的影响而产生的观望现象。”而与之相反,在房价突飞猛进的同时,是一些市民抱怨声不断,焦点便是房价涨幅太大,工薪阶层的市民只能望楼兴叹。

    “其实房产涨升过快对于房地产本身也有损害。”一些人士认为,由于房价过高上涨的原因,即使一些诸如结婚等急于买房的人,或在购买户型上面积缩小,或是买二手房,从总体上会影响到住房的销售规模,从而对整体的房地产市场带来一定影响。从目前看,持币观望的购房者在增加。

    而一些经济界人士则认为,由房价上升带来的土地价格的快速上升会对城市发展起到制约的作用。

    苏州市科技大学一位教授认为,苏州房价上升之后,所带来的是整体土地价格的上升。以前和周边城市相比,对于来苏投资的众多企业来说,最吸引人的是土地价格。但随着苏州地价的上涨,这部分的优势正在消失。据了解,由台湾区电机电子工业同业公会主持和发布的“2003年中国大陆地区投资环境与风险调查”中,2002年位居榜首的苏州,在2003年的调查中落到了第7名。

    苏州大学社会学院一位人士则从人力资源的角度对这一问题进行了分析。他告诉记者,苏州经济发展今后的重点是放在了发展高新科技上,而这又依赖于人才的引进。这几年过快上涨的房价可能意味着人才的流失。以前在苏州市区租一套两室一厅的房子可能只要花费二三百元,而现在价格则大体是过去的三四倍。工资涨幅要低于房价的涨幅,“这样能留住人才吗?”

    “房价的上升或下降都有利有弊,就像一个不断下跌的房产市场会导致多方利益受损一样,一个持续走高的房地产业也可能衍生出不利结果,受损的不只是部分市民,还有可能是整个城市的利益。”这位教授如是说。

    D 前景:还得看宏观调控效用

    近一个月来,各地的房地产走势相当的微妙。央行公布的例行季度报告称,二季度我国房屋销售价格比去年同期上涨10.4%;二季度与一季度相比,房屋销售价格上涨2.3%。在8月中旬进行的2004年苏州二手房交易会上,二手房交易一改前三月的低迷,出现了活跃的迹象。为期两天的交易会现场成交28套,面积2061平方米,超出了有关部门的预期。苏州市房管局房产交易处处长王玲玲说:“市民的心态正在发生微妙的变化,总的看来,今后苏州房地产市场特别是二手房市场仍有潜力,价格不会出现大起大落的局面。”而在前几天进行的一场土地拍卖中,苏州没有出现此前曾经出现过的土地流拍,而且其中的一地块的价格高出了起拍价数百元。但另一方面,相当多的房价已出现“滞涨”。前不久,苏州一家房地产商为了吸引消费者的眼球,甚至打出了园区房产3780元起售的广告,这在两年前是不可想像的。

    “现在还不能肯定地说是不是房产市场出现了转机,或者说跟政府的一些措施有关。”房产商徐先生说,政府如果真的出台一些措施的话,对房地产市场保持稳定肯定是有好处的,但房产走势更多的要看国家的宏观调控,“现在没人能回答涨或是不涨”。从目前的情况看,国家宏观调控仍没有结束的迹象。“现在宏观调控的主基调是巩固成果。”苏州科技大学一位教授认为,本轮国家宏观调控是由钢铁、房地产等行业投资过热所引发的,而目前房价在一些城市的不跌反涨,可能会导致国家采取新的一轮宏观调控措施。

 
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