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又是一年"3•15" 预警今年房产纠纷四大热点

京华时报

    “3·15”前,房产纠纷再次成为消费者关注的焦点。而在经历了前几年房屋质量、面积缩水、物业纠纷等老问题的屡次考验后,2004年,超小户型、商铺投资、异地置业、精装修项目四大问题正在日渐成为新的房产纠纷热点。

    1.超小户型 先天不足    

    2001年年底,超小户型的火爆对无论业内还是业外的人来说,依然记忆犹新。20、30平方米的超小公寓,吸引了不少年轻的白领们为其倾囊而出。同时,启发了不少开发商,导致2002年和2003年,市场上小户型俨然成为热销的标志。

    吸引单身白领们的超小户型公寓,往往具备以下条件:面积小,使用面积多在40平方米左右,少数甚至仅20平方米;投入小,总价在20-30万之间,月供可以控制在2000元以内;居住灵活,往往是厅房合一的一居室格局,少数产品干脆省掉了厨房,很适合单身白领居住;精装修,交房即可入住,省却装修的诸多麻烦;地处繁华闹市,交通便利,商业配套齐全,自住出租都很方便。 

    超小户型的推出,的确迎合了部分市场需求,但是,消费者在看到超小户型诸多好处时,却往往忽略了超小户型的诸多先天不足。

    市场上部分超小户型是由原来滞销的大户型改造的,改造时,势必对原有的楼梯结构进行变更,容易造成质量隐患;因为单套面积小,所以一梯十多户的情况并不罕见,容易造成上下班的拥堵,发生意外事故逃生时,颇为不便;有些超小户型改造质量不过关,容易造成隔音不良的问题。 

    纠纷点

    质量隐患、交通拥堵、物业纠纷。

    2.商铺投资 潜藏泡沫

    2003年启动的以个人投资为主要客户对象的商铺项目着实不少。为了促销,开发商也给投资者们许诺了不少丰厚的回报。2004年、2005年,这些商铺开始集中交付,当初开发商的承诺能否兑现,丰厚的回报是否能真正落到业主们的口袋里,将成为市场关注焦点。 

    根据北京市商委的商业发展规划,预计在2005年,人均商业面积将达到0.9平方米,而目前人均商业面积为0.8平方米。在最近新批的房地产项目中,有500万平方米左右的商业地产项目,2004年会有200多万的商业地产项目开发竣工。

    据北京中原提供的数据显示,现在市面的许多项目商业物业租售价格基本是在同等区位的写字楼和住宅物业的2到3倍,有的甚至更高。在这种高额利润回报的驱使之下,许多开发商加大了商业物业的开发,有些原非开发商业物业项目也被转型为商业物业项目。2004年和2005年是各地商业物业开发竣工紧锣密鼓的期间,在2004年一段时间内,会有大量商业物业同时上市,市场短期内可能会有泡沫。在商业物业需求方面,由于商业物业投资回报率较高且整体北京商业物业市场需求较大,随市场发展和其商业氛围的不断增强,投资需求将会逐渐增多,所以前景还是较为乐观。 

    但是随着短期内市场供应的逐渐增大,产品同质化问题已经开始显现,一定时间内商业物业的租赁、销售也将会产生一定的市场压力。

    商铺投资时,发展商抛出的“绣球”中,最醒目的就是“高回报率、低风险、若干年内包销,包销期后可以回购”。记者看到市面上许诺的回报率最高的高达30%,三年后即可回购。这样的“绣球”对投资者吸引力很大,但艳丽的外表下,往往隐藏着诸多的问题。 

    纠纷点

    投资回报率达不到预期目标;发展商承诺的包销无法实现;项目地位出现偏差导致经营惨淡。

    3.异地置业 前程难卜

    2003年,维多利亚港湾和秦皇岛西单商场,这两个远在秦皇岛的房产项目引发的两场官司,对很多北京人来说,都印象深刻。当年这两个项目在北京销售时,受到的关注度极高,销售甚是火爆,两个项目涉及的北京业主超过了500人。但是,因为资金问题,维多利亚港湾成为偌大的烂尾楼;因为西单商场的退出,秦皇岛西单商场名不符实。两个项目的受害业主分别将开发商告上法庭,而这两个项目也被投资者视为异地投资最大的两个“陷阱”。 

    如今,人们手中的余钱越来越多,北京的房价居高不下,去外地投资房地产成为最佳投资选择之一,投资低,回报率却不错。2003年北京举办的房展会上,几乎每个房展会都有异地项目来北京招商,响应者颇多。但是投资者在看好异地置业带来的高受益时,往往忽略了它背后的高风险。因为距离问题,投资者很难获得及时准确的信息,因而增加了潜在的投资风险。 

    据了解,目前异地置业集中在住宅、产权酒店、商铺这三种产品形态上,其中投资回报率也依次递增,但投资风险也是递增的。因此,在最终下决心进行异地投资时,一定要多方面考虑,充分计算投资风险。

    纠纷点

    回报率达不到发展商的预期承诺;投资项目因为资金、环境、政策等问题无法顺利完工;发展商的债务纠纷导致项目搁浅。

    4.精装修项目 货不对板

    与面积缩水、规划更改等司空见惯的纠纷相比,因精装修“货不对板”而引起的纠纷正呈日渐抬头之势。

    尽管精装修房让业主尽享便利,但是,由于整个大市场尚不完善,因此,并没有像当年大家预期的那样受到买房人和卖房人的青睐,反而因为部分开发商的精装修房质量粗糙、“货不对板”等因素,引发了不少纠纷,甚至让很多买房人不敢买精装修房,让很多开发商不敢做精装修房。据统计,2002年,北京房地产市场140多个新盘中,“精装修”只占18%左右;而到2003年年底,北京市300多个在售楼盘中,做精装修的楼盘仅限于单价达到9000元/建筑平方米以上的所谓的“豪宅”或户型面积在30到60多平方米的小户型项目这两类“极端产品”。 

    之所以围绕精装修项目产生的纠纷日渐增多,不外乎以下三方面原因:首先,消费者“众口难调”。由于绝大多数消费者不具备鉴别精装房质量的专业知识和能力,再加上消费者越来越关注住宅装修的个性化,而精装修恰恰抹杀了这种个性化的体现;其次,容易造成开发商“赶工期”。对开发商来说,推行精装修意味着将比做毛坯房时更难以控制工期,因而有相当一部分精装修质量纠纷都源于“赶工期”;第三,家装企业“力不从心”。目前整个家装业发展尚不成熟,装修质量难以保证,有实力可以同时进行几十套、上百套装修任务的装修公司更是难得有几家。但由于利字当头,各装修公司无不大包大揽。

    面对精装修市场混乱的局面,政企终于携手应战。在去年年底举行的“高档住宅精装修标准化”研讨会上,住宅产业商会秘书长张雪舟表示,精装修标准的设定一直在住宅产业商会的议事日程之上,但是标准“一定是与市场需求和社会发展相配合的”,而不是一个“一刀切”的标准。

    另一方面,开发商们也在努力探索问题的解决方案。目前,位于亚奥版块核心区的新街坊项目所推出的“精装修全程监督”体系,即可通过优化设计,采用装饰工程工厂化、部品集成新工艺等先进技术进行整楼装修,可有效解决业主散户难以解决的质量、环保、售后服务等各种问题。此外,一些开发商在提高工艺质量、材料品质的同时,也开始力争体现出设计风格的价值,其最基本的表现就是大量的具有国际化水准的室内设计公司开始介入精装房的室内空间设计,“这当然需要更多的资金,但是这也是必须的,因为在产品品质、施工工艺被标准化之后,竞争的焦点必然转向设计风格等方面。”润枫德尚的开发商告诉记者,该项目聘请美国海波设计事务所的费用已经高达150万美元。    

    纠纷点

    材料、工艺存在较多疏漏,相关市场缺乏统一的标准。

 
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