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没有期待中激情荡漾的井喷 央产房之困

北京娱乐信报

    中介行业的良莠不齐,使得国管局在选择指定代理机构的时候不得不慎之又慎。

  一道闸门轰轰烈烈地开启,但央产房上市所激起的浪花却远远小于市场的预期。

没有期待中激情荡漾的井喷,但房地产业惯有的暗箱操作却带给逐渐升温的央产房交易带来了一丝凉意。

80万套央产公房如同在沙漠中营造出了巨大的绿洲,已经有足够多的理由令众多中介冒险,而一个有限度的、逐步放开的过程,则令冒险者迫不及待……

假章事件

一枚假公章、一张伪造的交易登记表,给了刚刚有所起色的央产房交易一个灰色的黎明。

事件缘起于春节前,一次普通得不能再普通的买房。

李女士在某房地产中介看上一套房子。这家中介告诉她,这套房子房主开价是32万元,中介公司可以代办这项业务,但需要交纳6000多元钱的代理费。当时李女士就决定通过这家中介公司来购买这套房子。

一切似乎都非常顺利,直到最后一个环节。

轮到李女士到房地局办理相关手续时,却被告知办不了,原因是她买的房子属于央产房,让她到央产房交易办公室咨询一下。央产房交易办公室的工作人员反复验证,最终的结论是李女士所持的登记表和盖的央产房交易办公室的公章都是伪造的。

费尽周折的李女士找到房主,但房主的回答更是令她大吃一惊:中介公司说买房者只出价28万元。

这并非是一起孤立的事件。央产房交易办公室遇到这种情况的事件目前已有10多起。目前该办公室已经向警方报案,而警方业已立案调查。

北京房管局一位负责人向记者详细解释:如果这套央产房是中介公司收购,再转手卖的话,出现差价是市场行为。像这种收完了中介代理费后,吃差价就不符合国家相关规定。

随即,央产房交易办公室已经通知北京各区县房管部门,停发这些涉嫌造假的交易房屋产权证。北京市相关部门采取了一些系列措施,今后任何一起不通过正规渠道办理央产房买卖手续的事件,都会及时反映到央产房交易办公室。该办公室还提醒购房者,目前北京市允许代办央产房业务的中介机构仅有三家。它们是北京链家·宝业房地产经纪有限公司、北京我爱我家房地产经纪有限公司和北京信一天房地产经纪有限公司。但业内人士粗略估计认为,“目前在做央产房的中介有十几家”。
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市场诱惑

去年10月,央产房以北京二级市场“救火队员”身份上市,并没有走上乐观者所设计的“井喷”轨道。上市后连续三个月,其表现更是步履艰难,坊间甚至还出现了“指定中介不想干了”的传闻。

但就是这样一个连“指定中介都不想干”的活,削尖脑袋往里钻的中介却大有人在。

按照乐观人士的预计,北京央产房存量大约有80余万套,即便是只有一半上市的话也有40万套,按照每套30万元来计算,总价就是1200亿。如果都通过中介机构上市交易的话,2%中介代理费也有24个亿。

尽管如此推算似乎略显牵强,但全球最大的地产中介商美国21世纪不动产的态度或许可以证明这个市场的巨大潜力——对于央产房代理“早就心动”。

一级市场红红火火,二级市场虽然开放多年,但至今仍是“小打小闹”。结构性的不合理一直是北京房地产市场心中的痛。政策设计者就是希望通过对这批央产房解禁,促进二手房市发展,提高存量房使用效率,加快住房货币化步伐。业内人士估计,假如这40万套央产房全部进入二级市场,二手房市场的平均价格将降低20%,北京每年二手房的交易量将达到18万套左右。央产房上市将使一部分人可以出售旧房、换新房。新房、二手房、出租房互动,梯级市场建立,也有利于我国的房地产市场形成良性循环。

2002年,北京市二手房成交量仅为1万多套,而上海当年的交易量则为16万套。北京自1999年允许已购公房上市,至2002年已购公房上市的成交套数为1.4万套,上市交易量不足总量的1.5%。而对一个成熟的房地产市场来说,二手房的成交量往往是大于商品房成交量。北京二手房市场的空间还非常广阔。先抢到央产房交易代办权,也就意味先切到一块巨大的蛋糕。

事实上,央产房目前已经开始显现出慢热的状态。从春节前到现在,位于蓝岛边上的央产房交易中心一改前三个月“观者众,交易少”的尴尬局面。而官方得到的数据也证实了这一点:截至目前,交易大厅盖章通过交易的央产房已达到640余套。其中从今年2月10日到20日,10天就成交了百余套。而这个数据,已经超过了上市三个月交易总量。三家指定中介之一的链家·宝业统计数据也表明,央产房上市之初,登记卖房和买房的比例约为1∶10,现在这个比例约为1∶6。

央产房交易虽然仍存在问题,但市场对央产交易的未来期望仍然高。在大部分专家看来,央产上市交易将分三个阶段完成:第一阶段是开始上市到今年春节。这一阶段属于市场预热阶段,人们更多的是解读、消化有关政策,解决上市前操作层面的问题。第二阶段则是今年春节后至年底。此阶段将为放量阶段,随着上市前操作层面问题的解决,业主观望心理的逐步消除,高估央产房价现象的消失,交易量很可能将达到1.5万套;第三阶段,2005年以后,央产交易开始持续增长,在北京二手房市场中占据重要地位。

所有的这一切,足以令中介冒着违规的风险一个猛子扎下去。

中介之争

一个巨大的鱼塘,能不能养更多的鱼?

不止一家的房地产中介抱怨,央产房这么大的市场仅仅允许三家中介机构来代理交易,“未免有些少得离谱”,对其他合法中介也是一种不公平的待遇。

针对开始阶段央产房成交量偏低的状况,一些中介提出了不同的看法。其中的部分意见矛头直指销售渠道:“目前央产交易的最大问题是销售渠道不畅通。可以说政府非常重视上市审批制度和税收政策的配合,但忽视了充分利用现有市场中所有放心中介单位的销售网络和销售能力。”

有的中介甚至直言取消央产房的“特供商品”地位,让顾客在任何一家中介都能买到,让业主觉得自己并无特权,这样买卖双方的心理平衡了,参与促进买卖的经纪人多了,才能真正使央产交易活跃起来。

由于目前还未允许央产房业主自行销售自己的房屋,这给其他没有资格从事央产房交易的中介公司提供了违规操作的机会。央产房业主想卖高价,一些购房者又急于买央产房,这些中介公司便迎合双方的交易心理尽快撮合并收取较高的手续费,而在双方到相关部门办理手续时,这些中介公司只是在幕后指挥,并不露面。此类“地下交易”对央产房正常交易秩序造成了一定伤害。

北京目前从事房地产交易的中介公司大大小小8000余家,其中经市国土资源和房屋管理局资质审核的800多家。但中介行业良莠不齐,黑白中介鱼龙混杂,一些不法中介乱吃差价、乱收费的不良行为,使得百姓眼中的“房屋中介”成为“房虫”的代名词。混乱的管理局面使得许多消费者对中介敬而远之,中介免谈、中介勿扰的标注更令房地产中介行业面临尴尬。“正是由于这个原因,使得国管局在选择指定代理机构的时候不得不慎之又慎。”央产房交易办公室相关负责人介绍,此次指定的三家代理公司都是经过国管局长期考察了解,经过细致筛选而最终挑出来的。品牌优势是这三家公司荣列其中的原因。

而来自市场的更多理性的声音则认为,适当增加一些指定央产房代理中介机构,不仅可以增加央产房的交易量,还可以避免类似情况的再度发生。

在国管局下发的《中央在京单位已购公有住房上市出售管理办法》中,已经明确了央产房代理机构的准入制度和准出制度:交易办公室将定期公布定点交易机构名单。定点机构应该依据相关规定,定点机构应该按照法律及相关政策合理收费。如果定点机构违反相关规定,不能向交易人提供有效服务的将会被取消交易资格。

“随着央产房上市速度加快,肯定要逐渐增加房地产中介数量,但放开这项业务的时机现在还不成熟。”这位负责人的回答让众多中介看到了希望,“可以肯定的是,根据央产房上市量的趋势,今年会公布第二批指定代理央产房交易的房地产中介机构。”
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交易障碍

毫无疑问,央产房的上市将成为撬动京城楼市的一个支点。但至少到目前,央产房离这个支点还有相当的距离。

“只需要等几个月,住房档案建立了,上市就一马平川了。”在链家·宝业总经理左晖看来,罗马不是一天建成的,北京市2002年二手房的交易量就一万套左右,今年让央产房一下就交易十万套,这是不可能的。

在期望中,左晖道出了央产房交易所面临的最大困境。

从2000年开始,我国才着手布置建立住房档案工作,目前大量的住房档案建设还正在进行当中。由于管理方式的落后,很多基础数据没有进行信息管理,而人员的更替和交接机制也不够完善,因而现在央产房上市需要梳理新中国成立50多年以来的数据。

央产房交易中心相关负责人也承认,“很多数据只能依靠人为记忆,工作量之大,令人难以想象。”不过,最多半年的时间,就可以将基础数据、数据库、档案的信息逐步完善。

央产产权证在中央与地方都发放不力,成为今天央产交易的一个障碍。这暴露了更深层次的问题。由于历史原因,央产房一直不太注重产权。央产房是中央行政机关单位的职工住房,这部分不由国家统一管理,由各单位自行管理。当时只是租赁关系。从1999年开始,公产卖给个人,由于工作量巨大,再加上没有成熟的流水工作能力,造成公产在事实上已经为个人所有,但手续并不齐全的状况。而央产房的建设用地大多是以划拨方式取得,原单位未支付土地出让金,个人购买时房价里也没有包括土地出让金,俗称“小产权房”。再转让时,得补交土地出让金,才能办理“大产权”证。这也给产权证的办理带来一定麻烦。

住房面积超标则是央产房交易的另一大障碍。尽管这个问题中央早有36号文件规定要求处理,但住房面积超标的职工单位行政部门态度暧昧,没有人愿意去处理。北京市房地产协会副会长温洪璋解释说,超标之后业主如果还想卖房,就要补齐钱。但是如果让业主去填钱卖房,很多人还是不情愿。

根据北京市相关政策,北京市房改成本价从2001年起一直实行每平方米1560元,而房屋超标部分要补齐到4000元以上。

另外,物业管理费和供暖货币化改革缓慢,对央产房上市或者已购公房上市造成的影响同样不可小视,甚至说是阻碍了房改的发展。我国房改以后,一些福利性的补贴、待遇并没有完全剪断,比如物业管理和供暖费,很多单位在补贴。

在我爱我家企划部副总裁胡景晖看来,央产房在上市交易之前,原产权人要把物业供暖费结清,新买房人则要跟给这个房子服务的公司另签订一个协议,由于以前有的房子是原单位在交物业管理费,新业主进来后,单位就要新业主分摊,如果新业主不认可,就会发生一些纠纷。

 
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