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银行加息刺痛炒房族 投机炒房转眼变成烫手山芋

北京青年报

    北京的肖女士几个月来看了无数楼盘,最大的感觉是,自己看中的楼盘往往已经被别人捷足先登,比如北京南城的一个连排别墅项目,她去了好多次,根本买不到。不过这几天她却发现,不少人的房子都在出手,平价就能买到。

    “就是因为加息,”肖女士说,“原先有的人手里拿着三四套,等着升值以后转手,现在利息提高了,大家又都说房价可能会降,所以才急着出手。”

    正当人们还在热火朝天地探讨加息的影响时,房地产市场已经发生变化。

    ■报纸上破天荒出现打折广告

    投资房地产有点像炒股,炒的都是预期,曾经上演过无数暴富故事的“炒房族”被加息政策击痛了。尤其是那些已经买了房但还没来得及转手或出租的投资者,手里的房子前几天还是香饽饽,忽然就变成烫手的山芋了:报纸上破天荒地出现“房价打折”广告;在一些知名的房地产交易网站上,二手房市场也活跃起来,好户型、好楼盘多了不少,都在寻找新的买家。

    想在北京租房子的人也发现,房租好像没那么高了。有人做了估算,加息之后,北京市二环以内的房子,租金至少下降了10%。

    对于炒房者来说,除了要多交贷款利息外,最让他们担心的是,楼市供不应求的局面恐怕将被打破,房价有可能下行,他们买来保值增值的房产将面临贬值的危险。事实上,租金的下滑必然会对房价产生向下的拉动作用。

    租赁市场的冷风让那些打算买房作为投资的消费者变得更加谨慎。“他们不忙着签合同了,而是不断计算着租金回报。”一位高档楼盘的销售人员告诉记者。

    业内人士分析,本次加息,五年以上的长期个人房贷利率增幅较大,那些原本打算购置第二套、第三套房子的人们很可能改变意愿,持币观望。而那些已经购买房产的投资者,出于对今后继续加息的预期,可能会急于在二级市场转手卖房,甚至低价抛售。

    ■楼市投资热始于2001年

    投资性购房的火爆也就是这三四年的事情。在北京,申奥成功的重大楼市利好直接引发了2001年的投资热潮。西南证券的段海瑞回忆说:“当时是7月,申奥成功的消息是晚上出来的,第二天,北四环边上的‘深蓝华亭’就从6000多元涨到7000多元。”同样,世博会的申办成功是造成近几年上海房产投资热的重要原因。

    今年以来,实际利率为负,股市持续下行,也把有投资需求的资金推向了房地产市场。一时间,买房成了资产保值增值的不二法宝。但是,采访中,记者听到更多的是对投资回报不理想的抱怨。

    房地产经纪公司“我爱我家”的数据显示,北京再上市的已购商品房,约有八成的成交价格低于当初的购买价格,贬值幅度从10%到60%不等。

    导致房产贬值的原因,除了房屋的自然折旧,主要是因为开发商不断地通过产品升级和加大后期开发来挤压购房人期望的获利空间;同时,同一区域内的商品房供应量多了,价格也自然随之降了下来。

    “我爱我家”投资总监康胜告诉记者,均价七八千元以上的二手房现在基本有价无市,供大于求。

    由于二手房的购买者大部分是自住而非投资,心态比较理性,因此二级市场的泡沫比一级市场小得多,更能反映出房地产市场的真实情况和楼盘的投资价值。“不要只看一手房噌噌往上涨”,康胜提醒大家,“租金是二级市场实现的,转手出卖也将在二级市场上检验,如果二级市场显示没有升值,没有合理回报,投资就存在着问题。”

    康胜介绍,如果租金和房价之比在5%-8%,则房价就是比较正常的。而在上海投资房产活跃的时候,这个数字高达10%。中国银行国际金融研究所黄金老博士的算法则是:只有房价上涨15%,投资才能持平。

    ■房子只要卖出去就不算“空置”?

    投机客最多的地方,房价涨得也最猛。而投机性购房比例越高,越容易滋生房产泡沫。

    杭州这几年房价疯涨,老百姓都说买不起房,但杭州各家房产公司的售楼部却几乎无房可买。知情者说,从温州和台州等地来的投机客是拉高房价的“罪魁祸首”,二手房基本上都是现房买卖,投资回报很快。

    上海去年二手房交易量达到22万套,这么高的数字,并不代表有22万套房子进入二级市场交易,而是很多房子在一年之间倒手多次。在上海,发达的二手房市场基本与一级市场形成联动,一套房子转来转去,价格就抬高了,甚至有价无市。

    据上海房管部门调查统计,2003年底上海投资购房占16.6%,

    超出10%的警戒线。社科院金融所尹中立博士最近在上海调研时则发现,在上海的浦东新区,部分楼盘的投资购房的比例甚至超过40%。

    根据当地供水、供电部门对长期欠付水电费对象分析做出的最保守的估计,中心城区有大约4.5万套“无人房”,合计面积为500多万平方米。浦东新区有些住宅小区的水电费收缴率只有60%左右,无人居住的房子占40%左右,而这些不缴水电费的住房都是已售房屋。

    按照建设部的统计原则,房子只要卖出去就不算“空置”。尹中立则认为,供销两旺的市场繁荣背后隐藏着巨大危机,高收入群体的投资性购房需求催生了泡沫,“由于投资购房的需求不断膨胀,刺激了房价的不断上涨;反过来,房价的不断上涨又刺激了投资需求的膨胀。”第三季度的统计数据显示,35个城市房地产市场的价格持续上涨,同比上涨9.9%,比第二季度上涨1.9%,其中9个城市的房屋销售价格上涨超过10%。

    中国房地产协会秘书长顾云昌分析说,今年全国房价涨幅超过往年,一个重要原因是需求旺盛,导致供应相对不足。宏观调控政策下,需求增长的回落速度慢于供应的回落,于是出现卖方市场。“同时,在有些房价上涨过快的城市,房价上涨超过10%,租金反而有回落,这正是泡沫的表现,要改变这种不稳定的态势,必须有效降低非理性的投资需求。”

    ■加息抑制投机炒作风

    加息正是降低需求的杀手锏。“尽管这次加息的幅度不大,但可以使投资购房者的市场预期发生改变,可以减少投资性购房的需求”,尹中立表示,“同时,可以使以前的投资性购房抛向市场,增加市场的有效供给,使房地产市场的供给和需求形势发生变化,有效缓解房地产市场的价格上涨趋势。”

    现在,央行加息27个基点。中国房协秘书长顾云昌认为,加息表明国家开始更多地利用市场化的调控手段,而利息杠杆的确非常有效。“过去,低利率、低首付的政策是鼓励大家买房,用购房需求来拉动整个经济的需求。现在的房产市场不是健康稳定的态势,老百姓也有意见,所以必须让需求回落,比如通过控制炒楼降低投资需求,通过减缓拆迁速度降低被动需求等等,这些需求不一定马上释放。尤其是长三角地区的投资要限制住。”至于老百姓主动买房,则不应该限制,而加息对自住买房者的影响也很有限。

    此次加息幅度不大,说明决策者是在非常谨慎地利用利率杠杆,同时密切观察市场反应。业内人士分析,如果政策过猛,可能产生负面效果。比如,如果房价跌幅过大造成房产大幅贬值,会使很多贷款买房的家庭陷入“负资产”境地,而“负资产”家庭的大量出现会对整个经济带来方方面面的影响;比如,人们为了还银行的房贷而勒紧裤腰带,减少消费,造成经济紧缩;再如,中国房地产业通行的是“全价预售”模式,开发商几乎不必承担项目开发风险,只要房子卖出去就万事大吉了,风险则转移到了银行头上。如果房地产泡沫爆裂,银行的抵押物大量贬值,将使本已非常脆弱的银行体系雪上加霜。

 
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